- नामदेव अंजना
मुंबईतील डोंगरी भागात केसरबाई नावाची चार मजली इमारत कोसळली. या इमारतीच्या ढिगाऱ्याखाली 40 ते 50 जण अडकल्याची भीती व्यक्त होतेय. केसरबाई इमारत सुमारे 100 वर्षं जुनी असल्याची माहिती प्रशासनाकडून देण्यात आली आहे.
इमारत कोसळल्यानंतर पोलीस, स्थानिक प्रशासन, NDRF, अग्निशमन दल यांसाह विविध सरकारी यंत्रणा मदतीसाठी धावून येतात. मात्र मोठ्या संख्येत जीवितहानी करणाऱ्या या घटना घडण्याआधीच का थांबवता येत नाही? त्यासाठी काय करता येईल? काळजी घेता येईल, कोणत्या गोष्टी करता येतील?
1. लोकांना विश्वासात घेण्याची गरज
इमारतींचा पुनर्विकास करत असताना रहिवाशांना विश्वासात घेण्याची गरज आहे. म्हाडा किंवा तत्सम विभागांवर रहिवाशांचा विश्वास उरला नसल्याने पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेला कुणी सामोरं जाण्याचं धाडस करत नाही, असं डॉ. अमिता भिडे सांगतात.
डॉ. अमिता भिडे या टाटा सामाजिक विज्ञान संस्थेत (TISS) प्राध्यापिका आहेत. नगररचना या विषयाच्या त्या अभ्यासक आहेत.
म्हाडाने विश्वास गमावल्याचा आरोप काँग्रेसचे प्रवक्ते डॉ. राजू वाघमारे यांनीही केला. मात्र ते पुढे सांगतात की, "ज्या इमारतीचा पुनर्विकास करायचा असेल, तेथील रहिवाशांना जर ट्रान्झिट कँपमध्ये पाठवण्याचा करार योग्य प्रकारे केला आणि रहिवाशांना त्यांचं मूळ घर पुन्हा मिळेल याचा विश्वास दिला, तर नक्कीच पुनर्विकासासाठी ते तयार होतील. मात्र ही प्रक्रियाच विश्वासात घेऊन केली जात नसल्याने रहिवाशी तयार होत नाहीत."
डॉ. राजू वाघमारे हे काँग्रेसचे प्रवक्ते आहेत. त्याचसोबत, मुंबईतीली बीडीडी चाळीच्या पुनर्विकासासाठी डॉ. वाघमारे स्वत: लढा देत आहेत.
2. ट्रान्झिट कँपची भीती
कुठल्याही इमारतीचा पुनर्विकास करण्याचा म्हाडाने ठरवल्यास रहिवाशांना ट्रान्झिट कॅम्पमध्ये स्थलांतरित केलं जातं. मात्र अनेकदा रहिवाशी ट्रान्झिट कँपमध्ये जाण्यास इच्छुक नसतात. कारण म्हाडाकडून ट्रान्झिट कँपबाबतचा करार योग्यप्रकारे केला जात नाही, अशी अनेकांची खंत आहे.
उपकर भरणाऱ्या मुंबईतल्या धोकादायक इमारतींमधील रहिवाशांना पर्यायी जागा म्हणून काही इमारती बांधल्या. त्यांनाच ट्रान्झिट कँप म्हटलं जातं. म्हाडाच्या इमारत दुरुस्ती आणि पुनर्बांधणी मंडळाने साधारण 70च्या दशकात या कँपची सुरुवात केली.
"आमची इमारत एका टोकावर असते आणि ट्रान्झिट कँप दुसऱ्या टोकावर असतं. दक्षिण मुंबईतल्या लोकांना मानखुर्द वगैरे भागात पाठवाल तर आम्ही कसं जाणार? मुलांच्या शाळा इकडे असतात, आमच्या नोकऱ्या इकडे असतात. मग आम्हाला कसं शक्य आहे?" अशी व्यथा जितेंद्र ढेबे व्यक्त करतात.
ट्रान्झिट कँपमध्ये गेल्यावर पहिल्या इमारतीत पुन्हा जागा मिळेल याचीही खात्री नसते. नवीन इमारत बांधून पूर्ण कधी होणार इथपासून ते ताबा कधी मिळणार, अशाही शंका अनेकांना असल्याचं दिसतं.
"ट्रान्झिट कँपमध्ये जायला रहिवाशी घाबरतात. कारण आधीच तिथे असलेल्या रहिवाशांना 20-30 वर्षं राहत आहेत. त्यांना त्यांची हक्काची घरं मिळाली नाहीत," असं काँग्रेसचे प्रवक्ते डॉ. राजू वाघमारे म्हणाले.
3. स्वतंत्र यंत्रणा
ट्रान्झिट कँप किंवा पुनर्विकास करताना म्हाडा आणि विविध विभागांच्या शेकडो अटींमुळे अनेक इमारतींचा पुनर्विकास रखडतो. इमारत कितीही असुरक्षित असली तरी रहिवाशी इमारत सोडण्यास तयार होत नाहीत. कारण एकदा इमारत सोडल्यानंतर पुन्हा तिथे आपल्याला कधी येता येईल, याची शाश्वती प्रशासनाकडून रहिवाशांना मिळत नाही.
यावर डॉ. अमिता भिडे म्हणतात, "म्हाडा, मुंबई महापालिका यांच्यावर अवलंबून न राहता, पुनर्विकासासाठी स्वतंत्र यंत्रणा उभारून तिला स्वायत्तता दिली पाहिजे. या यंत्रणेत सरकारची उपस्थिती हवीच, सोबत नागरिक, तज्ञांना स्थान दिलं पाहिजे."
4. परवानग्यांची सुलभता
कुणाही नागरिकांना असुरक्षित इमारतीत राहायचं नसतं. मात्र सरकारी यंत्रणांवरील अविश्वासामुळे ते इमारत सोडण्यास तयार होत नाहीत. त्यात पुनर्विकास करताना परवानग्यांची प्रक्रियाही प्रचंड किचकट असल्याचे नागरिकांचं म्हणणं आहे.
मालकाची परवानगी, म्हाडाची परवानगी इत्यादी गोष्टींना कंटाळलेले काळाचौकीतील रहिवाशी जितेंद्र ढेबे सांगतात, "धोकादायक जुन्या इमारती, जीर्ण झालेल्या चाळी स्वत: म्हाडाने ताब्यात घेऊन स्वत:च विकसित कराव्यात. 51 टक्के रहिवाशांची संमती घेऊन विकासक म्हणून म्हाडानेच पुढे यावं. त्यासाठी सरकारने म्हाडाला अधिकार द्यावेत."
जुन्या किंवा मोडकळीस आलेल्या अनेक इमारती मालकांच्या परवानगी न मिळाल्यामुळेही दुर्घटना घडण्याची वाट पाहत उभ्या असल्याचे मुंबईतील अनेक भागात चित्र आहे.
5. क्लस्टर धोरण
समूह पुनर्विकास धोरण अर्थात क्लस्टर धोरण. अनेक इमारतींचा एकत्रित पुनर्विकास करणं या योजनेच्या माध्यमातून करणं शक्य होतं.
डॉ. राजू वाघमारे म्हणतात, "क्लस्टरचे नियम व्यवहार्य नाहीत. यामध्ये पुनर्विकासासाठी जास्त इमारती एकत्र कराव्या लागतात. मात्र, एखाद्या मालकाला एक-दोन इमारतींचाही विकास करता यावा, या दृष्टीनेही विचार व्हायला हवा."
"क्लस्टर हा प्रकारच क्लिष्ट आहे. मुळात एकच इमारतीचा पुनर्विकास करायचा झाल्यास अनेकांचं वेगवेगळे हिंतसंबंध येतात, कुणाला कशी जागा हवी, कुठे हवी, असे मुद्दे समोर येतात. मग क्लस्टरवेळी अनेक इमारती असतात, तेव्हा तर हा गुंता अधिक वाढतो," असं प्रा. भिडे म्हणतात.
क्लस्टरसारखा उपक्रम राबवायचा झाल्यास प्रचंड नियोजन हवं असतं, जे आपल्याकडे दिसत नाही, असंही त्या म्हणाल्या.
6. सुरक्षिततेचे परिमाण
"सुरक्षिततेच्या परिमाणाबद्दल मीच साशंक आहे," TISSच्या डॉ. अमिता भिडे म्हणाल्या. "याचं कारण ज्या इमारती जुन्या आहेत, मात्र त्या सुरक्षित आहेत, अजूनही मजबूत बांधणी आहेत. मात्र इतर कुणाला त्या जागेवर फायदा मिळवणारं काही बांधायचं असेल, त्या इमारतीला असुरक्षित ठरवलं जातं."
डॉ. भिडे यांनी इमारतींच्या सुरक्षिततेच्या परिमाणांना अधिक वस्तुनिष्ठ करण्याची आणि पारदर्शी करण्याची गरजही बोलून दाखवली.
7. इमारतीचे मालक
मुंबईतल्या अनेक खासगी इमारतीही मोडकळीस आल्या आहेत. मात्र कधी मालकांच्या हतबलतेमुळे, तर कधी मालकांच्या मुजोरीमुळे या इमारतींचा पुनर्विकास रखडलेला दिसून येतो आणि त्याचे पर्यावसान इमारत दुर्घटनेत होतं.
जितेंद्र ढेबे हे मुंबईच्या काळाचौकीतील 100 वर्षं जुन्या डॉ. शिवराम चाळीतील रहिवाशी आहेत. ते सांगतात, "आमची इमारत 100 वर्षं जुनी आहे. आतापर्यंत चारवेळा दुरुस्ती केलीय. इमारतीच्या पुनर्विकासाची गरज आहे. मात्र पगडी पद्धतीतली इमारत असल्याने मिळणारा फायदा बंद होऊ नये म्हणून मालकाकडून परवानगी मिळत नाहीय. त्यात इमारत धोकादायक इमारतींच्या यादीत नसल्याने म्हाडाकडूनही गंभीर दखल घेतली जात नाही."
प्रा. अमित भिडेही या मुद्द्याला दुजोरा देतात. त्या म्हणतात, "घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील वादातही अनेकदा इमारती सापडतात. अनेकदा भाडं वेळेवर दिलेलं नसल्याने मेंटेनन्सचं काम नीट होत नाही. शिवाय, मालक किंवा जमीन मालकाला त्या जागेवर नवीन काही करायचं असतं म्हणून पुनर्विकास केला जात नाही. त्यामुळे इमारती नाजूक होतात किंवा असुरक्षित होतात."
त्यामुळे मालकांबाबतही सरकारी यंत्रणांनी गांभिर्याने लक्ष द्यायला हवं, असं डॉ. अमिता भिडे यांनी सांगितलं.
8. इमारतींची दुरुस्ती
अनेक इमारती दुरुस्त करण्याऐवजी पाडण्याकडे अनेकांचा कल दिसतो. म्हाडा किंवा महापालिकांकडूनही इमारत रिकामी करण्याचे आदेश दिले जातात आणि पाडण्याकडेच कल दिसतो.
यावर बोलताना डॉ. अमिता भिडे म्हणतात, "इमारत जुनी झाली की पाडायची आणि मग त्यांना जास्त एफएसआय द्यायचा, हेच आपण करतो. पण दुरुस्ती नावाचा प्रकार धोरणांमध्ये आणू शकतो का, याचाही विचार करायला हवा. याने नक्कीच इमारती दुर्घटना होण्यापासून वाचवू शकतो."
9. पारदर्शक आणि विश्वासार्ह सर्वेक्षण
गृहनिर्माण विभागाने इमारतींच्या मालकांवर जरब बसवला पाहिजे, अशी मागणी करत जितेंद्र ढेबे पुढे सांगतात, "म्हाडानं मनावर घेतलं तर मुंबईत एकही इमारत पडू शकत नाही. योग्य सर्वेक्षण करून, लोकांकडून इमारतींच्या तक्रारी मागवून त्यावर कारवाई म्हाडाने केली, तर नक्कीच 100 टक्के चांगला परिणाम दिसेल."
"सर्वेक्षण केलं पाहिजे. मात्र, त्यात म्हाडासारख्या यंत्रणांचा सहभाग नसावा. सरकारचे प्रतिनिधी असावेत. मात्र स्वतंत्ररीत्या आणि पारदर्शीपणे सर्वेक्षणाची गरज आहे," असं मत डॉ. भिडे यांनी व्यक्त केलं. तसंच, स्ट्रक्चरल ऑडिटची प्रक्रिया जितकी पारदर्शक होईल, तितक्या या प्रक्रिया विश्वासार्हही होतील, असेही त्यांनी सांगितलं.
