गृहकर्ज मुदतीआधीच फेडल्यानं फायदा होतो की तोटा?

आजच्या काळात आर्थिक मुद्दे आणि त्याच्याशी निगडीत निर्णय अतिशय महत्त्वाचे झाले आहेत. अशावेळी दीर्घकाळासाठी गृहकर्ज घेतलेल्या अनेकांच्या मनात एक प्रश्न नेहमी येतो.

तो म्हणजे, गृहकर्जाची परतफेड लवकरात लवकर करणं योग्य की कर्जाच्या पूर्ण कालावधीपर्यंत परतफेड करणं योग्य?

जर तुम्ही गृहकर्जाच्या पूर्ण कालावधीपर्यत कर्जाच्या रकमेची परतफेड केली, तर तुम्हाला 2 लाख रुपयांपर्यतच्या कर वजावटीचा फायदा मिळतो. त्यामुळे गृहकर्जाच्या परतफेडीबाबत प्रचलित दृष्टिकोन असा होता की, यातून दीर्घकालीन फायदे मिळतात. 

मात्र, कोरोनाच्या संकटानंतर हा दृष्टिकोन बदलला आहे. नोकरीतील आणि उत्पन्नातील अनिश्चिततेमुळे दीर्घ कालावधीसाठी गृहकर्ज घेणे आणि पूर्ण कालावधीपर्यत त्याची परतफेड करणे यात काही आर्थिक जोखीम आहे. त्यामुळे जरी तुम्हाला दीर्घकालावधीसाठी गृहकर्ज मिळालं तरी कर्जाचा कालावधी पूर्ण होण्याआधीच त्याची परतफेड करणं हे नक्कीच योग्य आणि फायद्याचं ठरतं.

गृहकर्जासंदर्भातील आणखी एक मुद्दा म्हणजे गृहकर्जाचा कालावधी संपण्याआधी ईएमआयची रक्कम थोडीशी वाढवून कर्जाची परतफेड करणं योग्य की तुमच्या हाती जेव्हा अतिरिक्त मोठी रक्कम असेल तेव्हा कर्जाची परतफेड करणं योग्य.

या महत्त्वाच्या आर्थिक मुद्द्याबाबत जाणून घेण्यासाठी बीबीसीने अर्थतज्ज्ञ आणि आर्थिक सल्लागारांशी चर्चा केली.

गृहकर्जाची लवकर परतफेड करण्याचा काय फायदा आहे?

गौरी रामचंद्रन या अर्थतज्ज्ञ आणि चार्टर्ड वेल्थ मॅनेजर आहेत. त्यांनी बीबीसीला सांगितलं की, गृहकर्जाची लवकर परतफेड करण्याचे पुढीलप्रमाणे फायदे आहेत :

1. कर्जाच्या व्याजापोटी द्याव्या लागणाऱ्या मोठ्या रकमेची बचत

2. कर्जमुक्त होणं

3. गुंतवणुकीसाठी हाती पैसा राहणं

4. आर्थिक आघाडीवर मन:शांती

गृहकर्जाची परतफेड लवकर कशी करावी?

गृहकर्जाचा कालावधी पूर्ण होण्याआधीच कर्जाची परतफेड करण्यासंदर्भात आर्थिक गणित उलगडून दाखवताना गौरी रामचंद्रन सांगतात, समजा तुम्ही 50 लाख रुपयांचं गृहकर्ज घेतलं आहे आणि तुमच्या गृहकर्जासाठी 8.5 टक्के व्याजदर आहे. तर 25 वर्षांच्या कालावधीसाठी कर्जाची परतफेड करताना दरमहा 40,000 रुपयांचा हफ्ता किंवा ईएमआय भरावा लागेल.

गृहकर्जाच्या या रकमेची तीन प्रकारे लवकर परतफेड करता येईल, असं गौरी सांगतात.

1) दरमहा भरण्यात येणाऱ्या गृहकर्जाच्या हफ्त्यामध्ये किंवा ईएमआयमध्ये दरवर्षी 10 टक्क्यांनी वाढ करा. म्हणजेच 40,000 रुपये दरमहा पहिल्या वर्षी, 44,000 रुपये दरमहा दुसऱ्या वर्षी आणि तिसऱ्या वर्षी 48,400 रुपये दरमहा या पद्धतीने ईएमआयमध्ये दरवर्षी 10 टक्क्यांची वाढ करता येईल.

अशा प्रकारे 25 वर्षांच्या कालावधीसाठी घेतलेल्या गृहकर्जाची परतफेड अवघ्या 10 वर्षे आणि 2 महिन्यातच करता येईल.

2) जर गृहकर्जाच्या दर महिन्याच्या हफ्त्यात दरवर्षी 10 टक्क्यांची वाढ करता येणं शक्य नसेल तर 5 टक्क्यांची वाढ करत जावी. असं केल्यास 25 वर्षांच्या कालावधीसाठी घेतलेल्या गृहकर्जाची परतफेड फक्त 13 वर्षे आणि 3 महिन्यातच करता येईल.

3) ज्यांना असं करणं शक्य नसेल त्यांना दरवर्षी जर गृहकर्जाचा एक ईएमआय अधिक भरता येईल. म्हणजेच वर्षाकाठी 12 ईएमआय ऐवजी 13 ईएमआय भरता येतील. असं केल्यास संपूर्ण गृहकर्जाची परतफेड 25 वर्षांऐवजी फक्त 19 वर्षे आणि 3 महिन्यातच करता येईल.

'गृहकर्ज घेताना परतफेडीसंदर्भातील मुद्द्यांचा विचार करा'

अर्थतज्ज्ञ गौरी रामचंद्रन म्हणाल्या की, 2022 मध्ये रिझर्व्ह बॅंकेने जारी केलेल्या आदेशानुसार जर गृहकर्जाची परतफेड नियोजित कालावधी आधीच करण्यात आली तर त्यासाठी दंड आकारला जाऊ नये.

"जर तुम्ही स्थिर किंवा निश्चित व्याजदरावर (fixed interest rate) गृहकर्ज घेतलं असेल तर कर्जाच्या कालावधी आधीच जर त्याची पूर्ण परतफेड झाली तर त्यावर दंड आकारला जातो. मात्र जर गृहकर्ज बदलत्या व्याजदरावर (variable interest rate) घेतलं असेल तर कर्जाच्या कालावधीच त्याची पूर्ण परतफेड करण्यावर दंड आकारला जात नाही. म्हणूनच जेव्हा तुम्ही गृहकर्ज घेता तेव्हा बदलत्या व्याजदरावर कर्ज घेणं योग्य ठरतं. त्यामुळे तुम्हाला वेळेआधीच संपूर्ण कर्जाची परतफेड करण्याचा पर्याय उपलब्ध राहतो." असं गौरी म्हणाल्या.

लवकरात लवकर गृहकर्जाची परतफेड योग्य असतं का?

या मुद्द्याबाबत बीबीसीशी बोलताना अर्थतज्ज्ञ चिलिपि यांनी सांगितलं, 'जितक्या लवकर गृहकर्जाची परतफेड केली जाईल तितकं ते चांगलं.'

दीर्घ कालावधीसाठी गृहकर्ज घेणे, उदाहरणार्थ 20 लाख रुपयांचं गृहकर्ज 20 वर्षांच्या कालावधीसाठी घेणं आणि त्यातून प्राप्तिकरातील वजावट किंवा सूटीचा लाभ घेणं ही जुनी कल्पना आहे, असं चिलिपि सांगतात.

"या पद्धतीनं विचार करणं हे अगदी 2020 पर्यत योग्य होतं. कारण तोपर्यत उत्पन्न आणि नोकरी यात स्थैर्य होतं. मात्र आता तशी परिस्थिती राहिलेली नाही." असं चिलिपि पुढे सांगतात.

"सद्यपरिस्थितीत जास्तीत जास्त 5 ते 7 वर्षांच्या कालावधीसाठी कर्ज घेणं हेच सर्वात योग्य आहे." असं चिलिपि म्हणतात.

जरी तुम्ही दीर्घकालावधीसाठी गृहकर्ज घेतलेलं असलं तरी त्या कर्जाची परतफेड जितक्या लवकर केली जाईल तितकं ते उत्तम. यासाठी दरवर्षी काही जास्तीचे ईएमआय भरावेत किंवा तुमच्या हाती अतिरिक्त रक्कम आल्यावर त्यातून कर्जाची परतफेड करावी, असं ते सांगतात.

'दीर्घकालावधीत होणारं नुकसान अधिक असतं'

हा मुद्दा स्पष्ट करताना चिलिपि म्हणतात की जर तुम्ही एखादा फ्लॅट किंवा एखादं रो हाऊस विकत घेतलं. तर त्या मालमत्तेच्या किंमतीत होणाऱ्या वाढीचा दर कमीच असतो. म्हणजेच तुलनात्मकरित्या त्या मालमत्तेची किंमत वेगानं वाढत नाही.

"याशिवाय या मालमत्तांसाठी लागणारा देखभाल खर्च म्हणजे मेंटेनन्स खर्च, कायदेशीर बाबी, वेळ यासारख्या अप्रत्यक्ष खर्चांचा देखील विचार केला पाहिजे. दीर्घकालावधीत या मालमत्तांमधून मिळणारा फायदा फारसा नसेल. त्यामुळे जे लोक आज 35-40 या वयोगटात आहेत त्यांनी दीर्घकालावधीसाठी गृहकर्ज न घेणंच उत्तम," असं चिलिपि सांगतात.

त्याचबरोबर खरोखरंच गृहकर्जाची गरज असेल, ते घेण्याशिवाय तरणोपाय नसेल त्याच परिस्थितीत ते घेणं योग्य ठरतं. त्याचबरोबर 5-7 वर्षांच्या कालावधीत गृहकर्जाची पूर्ण परतफेड करणं हाच सर्वोत्तम पर्याय आहे, असं ते सांगतात.

जर नियोजित कालावधी आधीच पूर्ण गृहकर्जाची परतफेड केली तर काही बॅंका 0.5 टक्के ते 1.0 टक्क्यांपर्यत दंड आकारतात. मात्र या दंडाच्या रकमेचा विचार न करता गृहकर्जाची परतफेड करणं योग्य ठरतं. कारण दीर्घकालीन गृहकर्जाशी निगडीत आर्थिक जोखीम लक्षात घेता तो दंड भरणं फायद्याचं ठरतं, असं ते म्हणतात.

आणखी एक अडचण म्हणजे बदलता व्याजदर (variable interest rate). आता बहुतांश बॅंका गृहकर्जावर बदलता व्याजदरच आकारतात.

बदलता व्याजदर म्हणजे रिझर्व्ह बॅंकेकडून जो मूळ व्याजदर म्हणजे रेपो रेट निश्चित केला जातो त्या आधारावर दर चार महिन्यांनी बँका त्यांच्या व्याजदरात बदल करतात.

आपण जेव्हा गृहकर्ज घेतो तेव्हा आपण या पद्धतीच्या बदलत्या व्याजदराने घेतो. आपल्या गृहकर्जाच्या संपूर्ण कालावधीत हा व्याजदर वाढत देखील जाऊ शकतो, असं ते सांगतात.

उदाहरणार्थ, स्टेट बॅंक ऑफ इंडियानुसार, सध्या बॅंका गृहकर्जावर साधारणपणे 8.5 टक्क्यांचा व्याजदर आकारत आहेत. आता या व्याजदराने 20 वर्षांच्या कालावधीसाठी गृहकर्ज घेतल्यास इतक्या वर्षांमध्ये या व्याजदरात वाढ होऊ शकते, कारण तो बदलता व्याजदर आहे. अशा परिस्थितीत इतक्या दीर्घ कालावधीत आपण गृहकर्जाची परतफेड करू शकू का हा एक महत्त्वाचा मुद्दा आहे, असं चिलिपि सांगतात.

"त्यामुळेच जर तुम्हाला खरोखरंच गृहकर्जाची आवश्यकता असेल तरच ते घेतलं पाहिजे. अन्यथा तुम्ही जर जमीन, प्लॉट आणि सोन्यामध्ये गुंतवणूक केली तर त्यातून तुम्हाला अधिक फायदा मिळू शकेल," असं चिलिपि म्हणतात.

'तुमच्या आर्थिक क्षमतेवर आणि मानसिकतेवर सर्व अवलंबून'

या प्रश्नावर निश्चित असं एकच उत्तर नाही, असं आर्थिक सल्लागार सोमा वल्लीप्पन सांगतात.

प्रत्येक व्यक्तीच्या आर्थिक क्षमतेवर आणि त्याच्या दृष्टीकोनावर, मानसिकतेवर हे सर्व अवलंबून आहे, असं ते म्हणतात.

त्यांच्या मते, गृहकर्जाचा निर्णय घेण्यापूर्वी या चार गोष्टींचा विचार केला पाहिजे :

1) सध्याचे व्याजदर

2) गृहकर्जाची परतफेड करण्याची आर्थिक क्षमता

3) रोख रकमेची आवश्यकता

4) भविष्यातील व्याजदर आणि भविष्यातील आर्थिक शक्यता

"उदाहरणार्थ, समजा तुम्हाला 30 लाख रुपयाचं गृहकर्ज 20 वर्षांच्या कालावधीसाठी घ्यायचं आहे. त्या कर्जावर निश्चित व्याजदर म्हणजे फिक्स्ड इंटरेस्ट रेट आहे. अशा वेळी लवकरात लवकर गृहकर्जाची परतफेड करणं योग्य ठरतं," असं ते सांगतात.

"मात्र, जर गृहकर्जावर बदलता व्याजदर म्हणजे फ्लोटिंग इंटरेस्ट रेट आकारला जात असेल आणि जर ते जुन्या प्राप्तिकरा अंतर्गत (Old income tax policy)येत असेल तर अशावेळी कर्जाची परतफेड पूर्ण कालावधीत केली पाहिजे. जेणेकरून त्यातून प्राप्तिकराशी संबंधित फायदे घेता येतील. यातून ज्या रकमेची बचत होईल ते पैसे इतर ठिकाणी गुंतवता येतील," असं ते म्हणतात.

याचप्रकारे सोमा वल्लीप्पन म्हणतात, गृहकर्जाची नियोजित कालावधीआधीच परतफेड करायची की संपूर्ण कालावधीत गृहकर्ज फेडायचे ही बाब त्या व्यक्तीच्या मानसिकतेवर देखील अवलंबून असते.

"पहिला मुद्दा म्हणजे, जर गृहकर्जाची परतफेड करण्याऐवजी आर्थिक क्षमता असेल तर कालावधीच्या आधीच कर्जाची परतफेड करणं योग्य ठरतं. दुसरा मुद्दा म्हणजे जर तुम्हाला स्वत:वर कोणतंही कर्ज राहू द्यायचं नसेल किंवा कर्जाशी निगडीत समस्या उद्भवू द्यायची नसेल तर अशा वेळेस तुमच्या हाती पैसा असेल त्याचा वापर कर्जाच्या परतफेडीसाठी केला पाहिजे. म्हणजेच नियोजित कालावधीच्या आधीच म्हणजे लवकरात लवकर गृहकर्जाची परतफेड केली पाहिजे," असं ते सांगतात.

"अर्थात ही गोष्ट प्रत्येक व्यक्तीच्या आर्थिक स्थितीवर आणि विचार करण्यावर किंवा दृष्टीकोनावर अवलंबून आहे," असं ते म्हणतात.